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二手房交易流程是怎样的

发布人:admin     发布时间:2018-11-09 05:32


  一、二手房交易流程(liú chéng)是怎样的
(1)选择(xuanze)中介
如果想通过(tōng guò)中介公司(Company)进行,必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。常熟律师按照工作性质划分,律师可分为专职律师与兼职律师,按照业务范围划分,律师可分为民事律师、刑事律师和行政律师,按照服务对象和工作身份,分为社会律师、公司律师和公职律师。律师业务主要分为诉讼业务与非诉讼业务。所选的中介公司不仅有经验丰富的经纪人员,而且操作控制也比较的规范。
(2)查询房屋权属
下家要队房屋的权属情况有所了解。首先,查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权,则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明(zhèng míng)。在签订房产买卖合同时,共有人如步能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由代理人代为签合同。其次,把好夫妻共有财产关,《婚姻法》规定(guī dìng),凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产,下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。
(3)了解房屋使用状况
首先,一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产证,下家可以了解到房屋建筑面积大小,房屋用途是办公还是居住等网站内容。另外,下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利,是否已设定抵押(mortgage)。
(4)实地考察
下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外,还应实地查看房屋质量。首先,查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况(Condition),如擅自占用屋顶露台、走廊,屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二,观察房屋的内部结构,如户型是否实用,管线走向是否安全、合理,天花板有无漏水的痕迹,墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等;第三,检查水龙头看看出水的畅通情况;查看房屋的供电容量,以防冬夏空调开不了的尴尬;观察屋内电线是否有老化的现象;最后,下家对简单的新装修多一个心眼,有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷,如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。
(5)明确中介收定性质
定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司,一定要明确终结公司收取定金的性质是代收,还是转交。如果是代收,则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则,下家要在居间合同(contract)中明确中介公司的转交责任,如约定几天内转交,未能按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价,上下家要在书面的定金协议(protocol)中对购房合同的主要条款达成一致意见,这样下家就会有保障。
(6)上下家当面谈合同
即使是通过品牌中介公司(Company)交易,也不能完全排除(Remove)个别素质不高的业务员从中做手脚。因此,在达成交易意向后,买卖双方要对交易中应发生的税费有所了解,具体可到房产交易部门咨询,这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中,上下家不要擅自(shàn zì)与业务员签订买卖协议,避免业务员将公司业务转化为人业务,使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时,买卖双方一定要当面谈好房价、过户时间等条款,不能由中介公司越俎代庖,如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。
(7)结清水表帐单
市自来水公司(Company)目前实行的是户名住宅地址制度,因此买卖双方不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定,不论是谁使用的,凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金(Overdue Payment),如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户,则停止供水。因此,在交房之前,下家要询问上家是否已付清水费,同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。
(8)告知电表状况
按电力公司规定(guī dìng),凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为,违者按违章用电处理。常熟律师只能在法律允许范围内维护当事人的合法权益,其在法律允许范围内的工作受法律保护,不受行政单位、党派、个人的干预。因此,在房屋交接验收时,买房必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等,同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。
(9)协助燃气过户
按照燃气公司的规定,买卖双方必须一起到燃气部门办理过户手续。
(10)结清电话费
有的家庭已经安装了多门电话线路,下家就要仔细问清楚,并且在合同(contract)补充条款中约定是一根还是两根线路,是-普通电话线还是ISDN电话线,转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走,然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可,那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单,一并清结后,再办理过户手续。
(11)迁移户口
买卖二手房,除房屋交接和权利转移以外,上家的户口没有及时迁出,是发生纠纷最多的因素(factor)之一,也是最易危及到下家利益(benefit)的一种纠纷。因此,下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出,则下家一定要与上家就此问题(Emerson)约定清楚。

  二、怎样才能查明二手房产权
买房作为一种投资(意义:是未来收益的累积)行为,其投资风险在二手房市场上无疑加大了。常熟律师按照工作性质划分,律师可分为专职律师与兼职律师,按照业务范围划分,律师可分为民事律师、刑事律师和行政律师,按照服务对象和工作身份,分为社会律师、公司律师和公职律师。律师业务主要分为诉讼业务与非诉讼业务。二手房产权来源多种多样,产权状况也有不同,因此,怎么样才能查明二手房产权呢?
查明产权首先应要求卖房者提供合法的证件,包括(bāo kuò)身份证、房屋所有权证、土地使用权证以及其他证件。其他证件是指出卖共有房屋需提供共有人同意出售该房屋的书面意见;房屋已签订出租协议的应由房屋出租人出具放弃优先购买权的书面声明;房屋没有抵押权的,卖房者还需提供抵押权人同意其转让该房地产的书面意见。
关内的房产在档案大厦及各所在区的国土局均可查询,不过一般只接受业主本人的查询,也接受律师的查询。作为买方,如需查实,可委托律师代为查询。
第二步,应向房地产管理部门查验房屋的产权状况,包括是否真实拥有产权,产权证上的记载事项是否真实,以及房屋是否属于禁止交易的房产,若房产已列入拆迁范围(fàn wéi),或被法院依法查封,房屋所有权人进行交易的行为是无效的。
最后要对欲购房产进行详细(xiáng xì)了解(Find out),如抵押贷款合同的还款期、利率、本息。房屋租赁(to hire)协议(protocol)中的租金、租期等问题。

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