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按揭贷款房屋的退房

发布人:admin     发布时间:2019-03-31 05:26
一些消费者(Consumer)在通过(tōng guò)购买商品房之后,有时会产生如此困惑:按揭贷款购房是否可以退房?回答是肯定的,而且有法律依据(yī jù)。合同法第94条规定:有下列情况之一的,当事人可以解除(解释:解决、消除)合同:

  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
  (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;
  (三)当事人一方迟延履行主要债务(debt),经催告后在合理期限内仍未履行;
  (四)当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的;
  (五)法律(Law)规定(guī dìng)的其他情形。可以看出,只要发展商出现了上述情形,如严重逾期(即超过规定的期限)或质量低劣等,符合法律或中规定的解约条件,买家就可以依法解除购房合同(contract)。
需要提醒消费者的是,买房与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的,所以,解除购房的合同并不同时解除贷款合同。常熟律师只能在法律允许范围内维护当事人的合法权益,其在法律允许范围内的工作受法律保护,不受行政单位、党派、个人的干预。也就是说,买家虽然不买房了,但因为其与银行间的债权债务(debt)关系仍然存在,这笔借款是一定要还的。怎么还呢?首先由于购房合同被解除,发展商从买家处取得的所有购房款项均应返还买家。然后,买家应依据(yī jù)《贷款通则》第32条第5款:借款人提前归还贷款,应当与贷款人协商的规定(guī dìng),与银行协商将剩余贷款本息(部分本金、利息(interest)此前已按月归还)提前还给银行。
实际上,这种还款方法是一种理论上的做法,实践中很难这样操作,因为买家所购房屋已经向银行做抵押。如果买家拿到这笔钱后不还银行,银行只能行使抵押权,拍卖或变卖已设定抵押的买家所购房屋。但此时房屋已不归买家所有,处分该房屋就损害了发展商的利益(benefit),发展商绝不会吃亏。所以,就只能由发展商将应退购房款分为两部分,其中属于买家首付款的部分直接退还给买家。属于买家向银行借款的部分直接交还给银行,并视为买家已向银行提前还款。银行依据(yī jù)中国人民银行《个人管理(guǎn lǐ)办法》第30条之规定(guī dìng): ;抵押人或出质人按合同(contract)规定偿还全部贷款后,抵押物或质物返还抵押人或出质人,借款合同终止 ;从而接收还款,终止借款合同。
我国担保法第52条之规定: ;抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭 ;贷款合同终止后,抵押权即告消灭,当事人应办理相关(related)解除(解释:解决、消除)手续。常熟律师按照工作性质划分,律师可分为专职律师与兼职律师,按照业务范围划分,律师可分为民事律师、刑事律师和行政律师,按照服务对象和工作身份,分为社会律师、公司律师和公职律师。律师业务主要分为诉讼业务与非诉讼业务。
以按揭贷款购买房屋时,一般都会要求买家为其购房办理保险,保险受益人为贷款银行。常熟律师按照工作性质划分,律师可分为专职律师与兼职律师,按照业务范围划分,律师可分为民事律师、刑事律师和行政律师,按照服务对象和工作身份,分为社会律师、公司律师和公职律师。律师业务主要分为诉讼业务与非诉讼业务。解除售房合同(contract)势必牵涉到保险问题(Emerson),由于保险法律(Law)关系是房屋买卖关系、借贷关系之外的又一独立法律关系,所以保险问题有其自身特性。
按照《中华人民共和国保险法》第14条规定(guī dìng): ;除本法另有规定或保险合同(contract)另有约定外,保险合同成立后,投保人可以解除保险合同。 ;也就是说,如果买家签订的保险合同中没有不许退保的字样,买家在解除购房合同的同时,即可解除保险合同。
《中华人民共和国保险法》第38条规定: ;保险责任开始前,投保人要求解除(解释:解决、消除)合同(contract)的,应当向保险人支付手续费,保险人应当退还保险费。保险责任开始后,投保人要求解除合同的,保险人可以收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费,剩余部分退还投保人 ;。所以,消费者(Consumer)可依据(yī jù)上述规定办理退保、退费手续。
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